מחשבון מס רכישה 2026
מזינים את מחיר הדירה ובוחרים אם היא דירה יחידה או דירה נוספת, ומקבלים את מס הרכישה לפי המדרגות של רשות המסים ופירוט לכל מדרגה. בדירה יחידה אין מס עד 1,978,745 ₪, ועל דירה של 2,500,000 ₪ המס הוא 20,538 ₪.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
מזינים מחיר
מחיר הרכישה של הדירה, כפי שיופיע בחוזה.
בוחרים סוג רכישה
דירה יחידה (כולל דירה חלופית) או דירה נוספת.
מקבלים את המס
הסכום לתשלום, השיעור האפקטיבי ופירוט לפי מדרגות.
הנוסחה
מס רכישה מחושב במדרגות: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שבתוך המדרגה.
מס רכישה = סכום על כל המדרגות של (החלק של המחיר בתוך המדרגה × שיעור המדרגה)
- דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו־10% מעל.
- דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל (הוראת שעה עד 31.12.2026).
דוגמה מחושבת
דירה יחידה במחיר 2,500,000 ₪:
| עד 1,978,745 ₪ (0%) | 0 ₪ |
|---|---|
| 368,295 ₪ במדרגת 3.5% | 12,890.33 ₪ |
| 152,960 ₪ במדרגת 5% | 7,648.00 ₪ |
| סך מס הרכישה | 20,538.33 ₪ |
אם זו דירה נוספת, המס על אותה דירה הוא 200,000 ₪ (8%), כלומר 179,461.67 ₪ יותר.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
המדרגות לא עודכנו ב־2026: הן הוקפאו לכל רכישה מ־16.1.2025 ועד 15.1.2028.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
מס רכישה על דירה נוספת
על דירה שאינה דירה יחידה משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו־10% על החלק שמעל. המדרגות האלה הן הוראת שעה שבתוקף לרכישות עד 31.12.2026.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
דירה חלופית: משלמים כמו על דירה יחידה
מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה אחרת במקומה משלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בזמן: תוך 24 חודשים לרכישות מ־1.6.2025, ותוך 18 חודשים לרכישות שבין 1.6.2023 ל־31.5.2025. בדירה מקבלן המועד נספר מקבלת החזקה (12 חודשים).
בעקבות מלחמת "שאגת הארי", תקופות שחלו כולן או חלקן בין 28.2.2026 ל־31.5.2026 הוארכו בשלושה חודשים לפחות. לפרטים המדויקים ראו את הוראת הביצוע של רשות המסים.
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026: הארכת מועדים (30.3.2026)
מקרים מיוחדים (המחשבון לא מחשב אותם)
- עולה חדש: בדירה יחידה, 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו־8% עד 20,183,565 ₪, בתקופה שמשנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה.
- נכים ונפגעי פעולות איבה, קרקע, נכסים מסחריים ומשק חקלאי: יש מדרגות והקלות אחרות.
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
הכללים והנתונים בחישוב
- מס רכישה, דירה יחידה
- 0% עד 1,978,745 ₪ · 3.5% עד 2,347,040 ₪ · 5% עד 6,055,070 ₪ · 8% עד 20,183,565 ₪ · 10% מעל
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־16/01/2025 עד 15/01/2028 · מקור רשמי · לפי רשות המסים
- מס רכישה, דירה נוספת
- 8% עד 6,055,070 ₪ · 10% מעל
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־16/01/2025 עד 31/12/2026 · מקור רשמי · לפי רשות המסים
עודכן לאחרונה: 23/09/2026
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?
על דירה יחידה אין מס עד 1,978,745 ₪. על החלק שמעל משלמים 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו־5% עד 6,055,070 ₪. דירה של 2,500,000 ₪: 20,538.33 ₪.
כמה מס רכישה על דירה שנייה?
8% על כל המחיר עד 6,055,070 ₪ ו־10% על החלק שמעל. דירה נוספת של 2,500,000 ₪: 200,000 ₪ מס רכישה.
עד איזה סכום אין מס רכישה?
בדירה יחידה אין מס רכישה עד 1,978,745 ₪, לרכישות מ־16.1.2025 ועד 15.1.2028.
האם המדרגות יתעדכנו ב־2027?
המדרגות לדירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. המדרגות לדירה נוספת הן הוראת שעה עד 31.12.2026, ולכן כדאי לבדוק שוב לקראת 2027.
המחשבון מחליף את הסימולטור של רשות המסים?
לא. זה חישוב לפי המדרגות הרשמיות, אבל השומה נקבעת לפי ההצהרה שמגישים לרשות המסים. במקרים מיוחדים השתמשו בסימולטור הרשמי או התייעצו עם עורך דין.