מחשבון משכנתא
מזינים סכום, תקופה וריבית לכל מסלול ומקבלים מיד את ההחזר החודשי, כמה ריבית והצמדה תשלמו לאורך כל התקופה ולוח סילוקין מלא. ריבית הפריים מתעדכנת לפי בנק ישראל: היום 4.75%.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
מזינים את העסקה
מחיר הדירה, סכום המשכנתא וסוג הרוכש, כדי לבדוק את מגבלת המימון של בנק ישראל.
בונים תמהיל
לכל מסלול: סכום, שנים, ריבית ושיטת החזר. למסלול צמוד בוחרים מדד שנתי משוער.
קוראים את התוצאה
החזר ראשון ומרבי, סך הריבית וההצמדה, גרף לפי שנים ולוח סילוקין להורדה.
הנוסחה
בשיטת שפיצר ההחזר החודשי קבוע, והוא מחושב בנוסחת האנונה:
החזר = קרן × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
r = הריבית השנתית ÷ 12 · n = מספר החודשים
- במסלול צמוד מדד: בתחילת כל חודש יתרת הקרן מוכפלת בשינוי המדד החודשי, (1 + מדד שנתי)^(1/12) − 1, וההחזר מחושב מחדש על היתרה המוצמדת לחודשים שנותרו. ההחזר הריאלי נשאר קבוע, וההחזר בשקלים עולה עם המדד.
- בקרן שווה: החזר הקרן קבוע (קרן ÷ n) והריבית מחושבת על היתרה, ולכן ההחזר יורד מחודש לחודש.
- עיגול: הריבית, ההצמדה וההחזר מעוגלים לאגורה בכל חודש, וההחזר האחרון סוגר את היתרה בדיוק ל־0.
דוגמה מחושבת
משכנתא של 1,000,000 ₪ ל־30 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 4%, בשפיצר:
| ריבית חודשית (r) | 4% ÷ 12 = 0.3333% |
|---|---|
| מספר תשלומים (n) | 360 |
| החזר חודשי | 4,774.15 ₪ |
| סך כל ההחזרים | 1,718,696.05 ₪ |
| מתוכם ריבית | 718,696.05 ₪ |
באותה משכנתא בקרן שווה ההחזר הראשון הוא 6,111.11 ₪ והאחרון 2,786.24 ₪, וסך הריבית יורד ל־601,666.19 ₪.
שפיצר או קרן שווה?
בשפיצר ההחזר קבוע לכל התקופה, ובהתחלה רובו הולך לריבית. בקרן שווה ההחזר הראשון גבוה יותר, אבל הקרן יורדת מהר ולכן משלמים פחות ריבית.
בדוגמה של מיליון שקל ל־30 שנה ב־4%: שפיצר מתחיל ב־4,774.15 ₪ לחודש, קרן שווה מתחילה ב־6,111.11 ₪, וההפרש בסך הריבית הוא כ־117 אלף ₪ לטובת קרן שווה. הבנקים בודקים את יחס ההחזר מההכנסה לפי ההחזר הראשון, ולכן קרן שווה דורשת הכנסה גבוהה יותר.
ריבית הפריים היום
ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% (בתוקף מ־03/09/2026), וריבית הפריים בבנקים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, כלומר 4.75%. במסלול פריים הריבית שלכם היא פריים פלוס או מינוס מרווח שקבע הבנק, למשל פריים פחות 0.5%.
הפריים משתנה עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל (בערך 8 פעמים בשנה). המחשבון מניח שהריבית במסלולים המשתנים לא תשתנה, ולכן כדאי לבדוק גם תרחיש שבו היא עולה באחוז או שניים.
מקור: בנק ישראל, ריבית בנק ישראל (סדרה MNT_RIB_BOI_D, ממשק הנתונים של בנק ישראל); בנק מזרחי־טפחות, ריבית פריים: ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% (מקור משני)
המגבלות של בנק ישראל על משכנתא
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת כמה הבנק רשאי לתת. המחשבון מסמן אם התמהיל שלכם חורג מאחת מהן:
- שיעור מימון: עד 75% משווי הדירה בדירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה.
- יחס החזר מהכנסה: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר לבנק.
- ריבית משתנה: עד 66.66% מהמשכנתא (כשני שלישים) במסלולים שהריבית בהם יכולה להשתנות במהלך התקופה, כמו פריים ומשתנה כל 5 שנים.
- תקופה: עד 30 שנה.
מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור (עדכון 02/26)
מסלול צמוד מדד: למה החוב גדל?
במסלול צמוד, הקרן עצמה מוצמדת למדד המחירים לצרכן. כשהמדד עולה, היתרה עולה איתו, וגם ההחזר החודשי. לכן אחרי שנה של תשלומים יתרת החוב יכולה לרדת לאט מאוד, ולפעמים אפילו לעלות.
דוגמה: 100,000 ₪ ל־20 שנה ב־3% עם מדד של 2.5% בשנה. ההחזר מתחיל ב־555.74 ₪ ומגיע ל־908.77 ₪ בחודש האחרון. אחרי שנה היתרה היא 98,701.53 ₪, לעומת 96,294.12 ₪ באותה הלוואה בלי הצמדה. לאורך כל התקופה משלמים 32,622.51 ₪ הפרשי הצמדה.
המדד עלה ב־1.5% ב־12 החודשים האחרונים (מדד אוגוסט 2026, 105.8 נקודות, פורסם ב־15/09/2026), ויעד האינפלציה של בנק ישראל הוא 1%–3% בשנה. המדד שתבחרו במחשבון הוא הנחה בלבד.
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד המחירים לצרכן, ממשק ה־API של הלמ״ס (קוד 120010)
מה המחשבון לא כולל
- עמלות פתיחת תיק, שמאות וביטוחי חיים ומבנה, שהבנק מוסיף להחזר.
- שינויים עתידיים בריבית במסלולים המשתנים (פריים, משתנה כל 5 שנים).
- עמלת פירעון מוקדם, שתלויה במסלול ובריביות ביום הפירעון.
- הצעה של בנק מסוים. הריביות במחשבון הן ריביות לדוגמה, והכי כדאי להזין את הריביות מההצעה שקיבלתם.
הכללים והנתונים בחישוב
- ריבית בנק ישראל
- 3.25%
- עודכן אוטומטית ב־24/09/2026 · בתוקף מ־03/09/2026 · מקור רשמי · לפי בנק ישראל, בנק ישראל
- ריבית פריים
- 4.75% (ריבית בנק ישראל + 1.5%)
- עודכן אוטומטית ב־24/09/2026 · בתוקף מ־03/09/2026 · מקור רשמי ומשני · לפי בנק מזרחי־טפחות, בנק ישראל
- מגבלות בנק ישראל על משכנתא
- מימון עד 75% (יחידה), 70% (חליפית), 50% (השקעה) · החזר עד 50% מההכנסה · עד 66.66% בריבית משתנה · עד 30 שנה
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/02/2026 · מקור רשמי · לפי בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים
- מדד המחירים לצרכן האחרון
- אוגוסט 2026: 105.8 (בסיס ממוצע 2024) · 1.5% ב־12 חודשים
- עודכן אוטומטית ב־24/09/2026 · פורסם ב־15/09/2026 · מקור רשמי · לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
עודכן לאחרונה: 23/09/2026
שאלות נפוצות
איך מחשבים החזר חודשי של משכנתא?
בשפיצר: החזר = קרן × r ÷ (1 − (1+r)^−n), כש־r היא הריבית השנתית חלקי 12 ו־n מספר החודשים. למשל, 1,000,000 ₪ ל־30 שנה ב־4% הם 4,774.15 ₪ בחודש. במשכנתא עם כמה מסלולים מחשבים כל מסלול לחוד ומחברים.
מה עדיף, שפיצר או קרן שווה?
קרן שווה חוסכת ריבית כי הקרן נפרעת מהר יותר, אבל ההחזר בשנים הראשונות גבוה יותר. שפיצר נותן החזר קבוע ונמוך יותר בהתחלה. ההחלטה תלויה בעיקר בכמה אתם יכולים לשלם היום.
כמה משכנתא אפשר לקבל?
לפי בנק ישראל: עד 75% ממחיר הדירה לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. בנוסף, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה. הבנק עצמו יכול לדרוש יותר.
מה ריבית הפריים היום?
ריבית הפריים היא 4.75%: ריבית בנק ישראל (3.25%, בתוקף מ־03/09/2026) ועוד 1.5%. המחשבון מתעדכן אוטומטית לפי נתוני בנק ישראל.
למה ההחזר במסלול צמוד עולה עם הזמן?
כי יתרת הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן. כל עלייה במדד מגדילה את היתרה, וההחזר מחושב מחדש על היתרה הגבוהה יותר. בריאלית (בכוח קנייה) ההחזר נשאר בערך קבוע.
אפשר להוריד את לוח הסילוקין?
כן. מתחת לתוצאות יש כפתור להורדת לוח הסילוקין כקובץ CSV שנפתח באקסל ובגוגל שיטס, בחלוקה חודשית או שנתית.
עוד מחשבונים שיכולים לעזור
- מס רכישה 2026דירה יחידה או נוספת, לפי מדרגות רשות המסים
- מחשבון הלוואההחזר חודשי, עלות אשראי כולל עמלות ופירעון מוקדם
- תשואה על דירהתשואה ברוטו ונטו, מס על שכר דירה ותזרים עם משכנתא
- הצמדה למדדמצמידים סכום למדד המחירים לצרכן, מדד ידוע או בגין
- ברוטו נטו 2026מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיה ונקודות זיכוי, שורה אחר שורה