מחשבון מס שבח
מס שבח הוא 25% מהשבח הריאלי, הרווח במכירה אחרי הצמדה למדד. בדירה שנקנתה לפני 1.1.2014 החלק היחסי של השבח עד אותו תאריך פטור (חישוב לינארי). דירה שנקנתה ב־1,100,000 ₪ ב־2010 ונמכרה ב־2,600,000 ₪ ב־2026: מס של כ־206,059.23 ₪.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
בוחרים מצב
דירה יחידה בפטור, או דירה חייבת במס.
מזינים מחירים והוצאות
מחיר קנייה ומכירה, ומס רכישה, עו״ד, תיווך ושיפוצים.
מזינים תאריכים
לחישוב המדד ולחישוב הלינארי.
הנוסחה
לפי סעיפים 47 ו־48א לחוק מיסוי מקרקעין:
שבח ריאלי = מכירה − (קנייה + הוצאות) × (מדד במכירה ÷ מדד בקנייה)
מס = 25% × שבח ריאלי × (ימים מ־1.1.2014 עד המכירה ÷ ימי ההחזקה)
- בדירה יחידה בפטור, מעל שווי של 5,008,000 ₪ חייב רק החלק היחסי של השבח שמעל התקרה.
דוגמה מחושבת
דירה נוספת שנקנתה ב־1.6.2010 ב־1,100,000 ₪ (הוצאות 90,000 ₪) ונמכרה ב־1.9.2026 ב־2,600,000 ₪:
| שבח נומינלי | 1,410,000.00 ₪ |
|---|---|
| סכום אינפלציוני (29.61%) | −352,354.03 ₪ |
| שבח ריאלי | 1,057,645.97 ₪ |
| חלק חייב לינארית (77.93%) | 824,236.90 ₪ |
| מס שבח (25%) | 206,059.23 ₪ |
בלי החישוב הלינארי המס היה 264,411.49 ₪. השבח עד 1.1.2014 פטור, והוא 22% מהתקופה.
פטור לדירה יחידה
מי שמוכר את דירתו היחידה, החזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני, פטור ממס שבח. הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ₪ (מוקפא עד 31.12.2027): על החלק שמעל, השבח היחסי חייב במס.
מקור: נוסח החוק, ויקיטקסט, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963 (סעיפים 47, 48א, 49א, 49ב); רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
חישוב לינארי מוטב
במכירת דירת מגורים שנקנתה לפני 1.1.2014 ואינה פטורה, השבח מתחלק לפי ימים: החלק עד 1.1.2014 פטור, והחלק שאחריו חייב ב־25%. לדירה שנקנתה מ־2014 המס הוא 25% על כל השבח הריאלי.
מקור: נוסח החוק, ויקיטקסט, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963 (סעיפים 47, 48א, 49א, 49ב)
מה המחשבון לא מחשב
- פחת על דירה שהושכרה, והוצאות בתאריכים שונים (הן מוצמדות מתאריך הקנייה).
- דירה שנקנתה לפני 7.11.2001 בחישוב שאינו לינארי, מתנה, ירושה ואיחוד דירות.
- מס יסף של 3% (ו־2% נוספים) על שבח, במכירה בשווי מעל 5,385,285 ₪.
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
הכללים והנתונים בחישוב
- מס שבח על דירת מגורים
- 25% על השבח הריאלי · פטור לדירה יחידה עד 5,008,000 ₪ · חישוב לינארי: השבח עד 01/01/2014 פטור
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/01/2025 עד 31/12/2027 · מקור רשמי · לפי נוסח החוק, ויקיטקסט, רשות המסים, רשות המסים
- מדד המחירים לצרכן האחרון
- אוגוסט 2026: 105.8 (בסיס ממוצע 2024) · 1.5% ב־12 חודשים
- עודכן אוטומטית ב־24/09/2026 · פורסם ב־15/09/2026 · מקור רשמי · לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
עודכן לאחרונה: 23/09/2026
שאלות נפוצות
כמה מס שבח משלמים על דירה שנייה?
25% מהשבח הריאלי, ואם הדירה נקנתה לפני 2014, רק על החלק היחסי של התקופה שאחרי 1.1.2014.
מתי דירה פטורה ממס שבח?
כשזו הדירה היחידה, מוחזקת לפחות 18 חודשים, ולא נמכרה דירה אחרת בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני. עד שווי של 5,008,000 ₪.
אילו הוצאות מורידים משבח?
מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי ושיפוצים שמשביחים את הדירה. כולן מוצמדות למדד.
המחשבון מחליף את הסימולטור של רשות המסים?
לא. זו הערכה. השומה נקבעת לפי ההצהרה, ורשות המסים מציעה סימולטור מלא למקרים מורכבים.