כמה משכנתא אפשר לקבל?
המשכנתא המרבית נקבעת לפי הנמוך משניים: שיעור המימון (עד 75% מהמחיר בדירה יחידה) וההחזר (עד 50% מההכנסה הפנויה). משפחה עם הכנסה של 20,000 ₪ נטו ו־600,000 ₪ הון עצמי יכולה לקנות דירה של 2,000,000 ₪ עם משכנתא של 1,400,000 ₪.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
מזינים מחיר והון עצמי
מחיר הדירה וכמה כסף יש לכם.
מזינים הכנסה והלוואות
הכנסה נטו של משק הבית והחזרי הלוואות אחרות.
בוחרים סוג רוכש, תקופה וריבית
והמחשבון בודק את שתי המגבלות.
הנוסחה
שתי מגבלות של הוראה 329, והנמוכה קובעת:
לפי מימון = מחיר × 75% / 70% / 50%
לפי החזר = (50% × הכנסה − הלוואות) × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r
- החזר של יותר מ־40% מההכנסה מסווג כסיכון מוגבר; תקופה של עד 30 שנה.
דוגמה מחושבת
דירה של 1,800,000 ₪, הון עצמי של 400,000 ₪, הכנסה של 12,000 ₪ והלוואה של 1,000 ₪ בחודש, 25 שנה ב־5%:
| לפי מימון (75%) | 1,350,000.00 ₪ |
|---|---|
| לפי החזר (5,000 ₪ בחודש) | 855,300.24 ₪ |
| משכנתא מרבית | 855,300.24 ₪ |
| משכנתא נדרשת | 1,400,000.00 ₪ |
ההכנסה מגבילה את המשכנתא: חסרים 544,700 ₪.
המגבלות של בנק ישראל
בנוסף: החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, עד 66.66% בריבית משתנה, ותקופה של עד 30 שנה.
| סוג רוכש | מימון מרבי |
|---|---|
| דירה יחידה | 75% |
| משפרי דיור (דירה חליפית) | 70% |
| דירה להשקעה | 50% |
מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור (עדכון 02/26)
הכנסה פנויה
ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו של כל הלווים. הבנק מוריד ממנה החזרי הלוואות אחרות. גם בתוך המגבלות הבנק יכול לאשר פחות, לפי הדירוג שלכם.
לא לשכוח את ההוצאות הנלוות
ההון העצמי צריך לכסות גם מס רכישה, עורך דין, שמאי ותיווך. בדירה יחידה במחיר ממוצע זה בדרך כלל 2%–4% מהמחיר, ובדירה נוספת הרבה יותר.
הכללים והנתונים בחישוב
- מגבלות בנק ישראל על משכנתא
- מימון עד 75% (יחידה), 70% (חליפית), 50% (השקעה) · החזר עד 50% מההכנסה · עד 66.66% בריבית משתנה · עד 30 שנה
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/02/2026 · מקור רשמי · לפי בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים
עודכן לאחרונה: 24/09/2026
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה?
לפחות 25% מהמחיר בדירה יחידה, 30% למשפרי דיור ו־50% בדירה להשקעה, ועוד ההוצאות הנלוות.
מה ההחזר המרבי?
50% מההכנסה הפנויה; מעל 40% ההלוואה נחשבת לסיכון מוגבר.
כמה משכנתא אפשר לקבל עם 20,000 ₪ הכנסה?
עד כ־1,973,612 ₪ לפי ההחזר, ל־30 שנה ב־4.5%, ובכפוף לשיעור המימון.